2010/11創造地產價值的絕活

~台灣土地屬私有制，價值則是來自土地能蓋多少「售坪」來認定，依據都市計畫之土地使用分區，您的土地若劃定為住宅區則一夕致富，商業區則是暴富，至於公共設施用地則只能祈求政府關愛的眼神加價徵收、折價賣給建商容積移轉，或種點菜賣錢繳交年年徵收的地價稅...。
~但，下列這些絕活能讓您的土地賣得更好的價格...。
~絕活之ㄧ：建築技術規則
    地產帳面的價值連小學生都會算，地坪*容積率=可售坪，這麼簡單?全世界想的作的就是這麼簡單。但依據台灣現行法令，實際可額外創造多少的價值呢?
   台灣人的數學...計算能力舉世聞名，建築學者亦非等閒，順應「民意」編了「建築技術規則」教戰守則，教大家怎麼增加地產的坪效，比如設置陽台、雨遮、機電設備空間、梯廳、開放空間、停車空間及獎勵、 騎樓、屋突...族繁不及備載，免計容積但可登記賣錢，神奇吧。監察院大發雷霆的雨遮不過是其中九牛一毛的零頭而已。技術規則中的且、或、得等例外規定看不懂沒關係，鬼才看的懂，這麼複雜的多重變數問題就交給...鬼...不，是交給專業建築師來算，建築師的價值是由「坪效」來計分的。
    建築師考試應加考微積分，開業後一定用的著。
~絕活之二：容積移轉
    我們偉大的財政部斬釘截鐵的說政府財務很健全，花錢如流水的地方政府沒餘錢或心思，買應主動徵收的公共設施用地，為了幫助這些.敗家子...忙著大計畫大建設為民謀福利的地方...買單，我們英明的營建署出手，派了建築學者信手拈來，頒布了高明的「容積移轉實施辦法」，胡蘿蔔高掛在門口，連鞭子都不必揮，建商絡繹不絕，將大把大把的公共設施土地無償捐給政府，可換取建地容積，你情我願不亦樂乎。你家透天別墅旁拔天而起的超高層建築就是這麼來的。
    對了，這胡蘿蔔是打哪來的?「容積獎勵」，等同印鈔票，美國政府就是跟我們學的。
~絕活之三：都市更新
    過去所犯的錯誤，今日要付出更大的代價抵償，這是天經地義的不變法則。舊愛最美，為什麼有這麼多的老舊社區讓人怨到想將它除之後快，RC建築理論上應該50 年不壞才是。粗製濫造、擁擠、衛生管理不佳及「疏於維護」或其他原因的老舊建築，即是過去不斷累積的錯誤，事實既然發生不可逆，祇好拆了它以眼不見為淨，舊的不去新的不來，非常的建設需要非常的破壞，否則城市怎麼好好看呢。
   政府這麼忙又這麼缺錢，我們英明的營建署再度出手，派了建築學者連夜打造，頒布了無上的「都市更新實施辦法」，將原本只有政府才有資格擁有的「強制公權力」以及「免費容積」，贈給.萬惡...有錢、有勢、又有能...的建商。
    建商左手拿著政府送的胡蘿蔔，右手握著政府送的尚方寶劍，還客氣什麼，下斬礙手礙腳的釘子戶，上嗆地方政府不能管制獎勵容積上限，房子蓋到滿滿滿，有多滿?密度約是原先的一倍而已，至於原社區會改成什麼樣子?這不是你們這些.X老百姓...參與貴賓...需要煩惱的，乖乖搬出去，房子蓋完再回來住，或把它賣出去。營建署會特別表揚建商及各位貴賓對都市景觀的卓越貢獻...。
    尚方寶劍，我也好想要一把...。
~絕活之四：細部計畫
    近年各地方政府新頒訂的細部計畫有項共同的絕活：大街廓開發獎勵及加速開發獎勵。
    大街廓開發獎勵意思是：政府獎勵建商，但不獎勵個人；加速開發獎勵意思是：政府拿胡蘿蔔「誘惑」建商趕快付錢跟炒地皮的人買土地...，實在不知該說些什麼。
    我有誤解嗎?
~絕活之五：公共設施用地多目標使用辦法
    老天憐憫，如果你擁有的是公共設施用地，仁慈的營建署為您開了幾道善門；如果你有通往地方高層的管道的話，你可以BOT的方式租到便宜、大面積又地點好的公共設施用地來經營商場，何苦自己得斥鉅資買下昂貴的土地。
    法寶是：「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」。地方政府首長說了算，停車場、廣場可以改為商場(勤美誠品)；市場用地可以設賣場(台中Costco)、辦公室(新國自在)甚至住宅，公園可以增設活動中心、展演場、遊樂場或夜市(豐樂公園勘稱經典，上述都有)，兒童遊戲場附贈土地公廟或土風舞練習場，環肥燕瘦任君選擇...。
營建署委託的建築學者真是鞠躬盡瘁，竭盡所能不負所託。

~絕活之六：非都市土地使用管制規則

山坡地住宅(轉錄)

    農牧用地、山坡地、保護區...別擔心，營建署在迷宮中設了幾道出口，如果你找得到的話。

    這迷宮似乎難度不高，否則台灣美麗之島的山林河岸，到處都是聳入雲霄或密密麻麻的房子是怎麼來的；千百畝良田變成高科技廠房或雜草，還是政府花錢興闢的；慈濟的社會福利醫療園區，已經多到申請出心得來...

     話多了，這是最巧妙的秘方絕活，另文說明。

~附註：許多政策出發點都很好，但遇上地方自治就沒輒，不是每個學者的肩膀都能承重，你不背書總找得到人背書。